होमलोनको प्रक्रिया सुरु गर्नुअघि आफ्नो मासिक आम्दानी र धितो राख्ने सम्पत्तिको पनि मोटामोटी मूल्यांकन गर्नुपर्छ । यो महत्वपूर्ण चरण पनि हो, जसले तपाईंलाई भविष्यमा आइपर्ने वित्तीय आवश्यकता र बाधाबाट बचाउँछ । बैंकहरूले तपाईंको ‘भ्यालु अफ सेक्युरिटी धितो’ र ‘रिपेमेन्ट क्यापेसिटी आम्दानी हेरेर ऋण दिन्छन् ।
हामीले तपाईंलाई यी पक्षबारे जानकारी गराउँदै छौँ, जसले तपाईंको होमलोन लिने योग्यता निर्धारण गर्छ ।
१ आम्दानी
बैंकहरूले होमलोन दिँदा सबैभन्दा पहिले हेर्ने भनेको तपाईंको आम्दानी हो । आम्दानीले तपाईंको ऋण लिने क्षमता पनि निर्धारण गर्छ । तपाईंले धेरैभन्दा धेरै ऋण लिनका लागि तिर्न सक्ने क्षमता पनि हुनुपर्छ ।
गत आर्थिक वर्ष राष्ट्र बैंकले एउटा सर्कुलर परिपत्र जारी गरेर ऋणीको ऋण भुक्तानी र आम्दानीको अनुपात ५० प्रतिशत हुनुपर्ने व्यवस्था गरेको छ ।
यदि तपाईंको मासिक कुल आम्दानी एक लाख रुपैयाँ छ भने तपाईंले मासिक ५० हजार रुपैयाँसम्म किस्ता तिर्ने गरी बैंकबाट ऋण लिन सक्नुहुनेछ । अर्थात्, किस्ता रकम ५० हजार रुपैयाँभन्दा बढी हुने गरी ऋण पाइँदैन ।
यो आम्दानीको वार्षिक कर चुक्ता प्रमाणपत्र चाहिन्छ । कर चुक्ता प्रमाणपत्र कर कार्यालयले दिन्छ ।
कसैले ‘म सहकारीको प्रमुख कार्यकारी अधिकृत ९सीईओ० हुँ । मासिक एक लाख रुपैयाँ तलब खान्छु’ भनेर सहकारीको लेटरहेडमै आम्दानी देखायो । तर, यतिले मात्र पुग्दैन । उसले कर कार्यालयमा कर चुक्ता गरेको छ कि छैन रु
करचुक्ता प्रमाणसहित मासिक एक लाख रुपैयाँ तलब खाइरहेको प्रमाणित गर्ने कागजपत्र पनि पेश गर्नुपर्छ । राष्ट्र बैंकको पछिल्लो निर्देशनअनुसार ऋणीले आयस्रोत खुल्ने प्रमाणपत्र पेश गर्नुपर्छ । आयस्रोतको प्रमाण पेश गर्दा कर तिरेको प्रमाण वा कर चुक्ताको प्रमाणपत्र पेश गर्नुपर्ने हुन्छ ।
यसअघि करचुक्ता प्रमाणपत्र आवश्यक थिएन । पहिला तलब खाएको बैंक स्टेटमेन्ट पेश गरे पुग्थ्यो । ऋणीले परिवारमा कति सदस्य छन् देखाउन पथ्र्यो । अनि, उसको तलबबाट घरखर्च, स्कुल÷कलेजको शुल्क कटाएर बाँकी रकमले बैंकको मासिक किस्ता तिर्न पुग्छ कि पुग्दैन हेथ्र्यो ।
सम्पूर्ण पारिवारिक मासिक खर्च कटाएर बैंकको साँवा ब्याजको किस्ता तिर्न सक्ने हुनका लागि उसको आम्दानी १।५ हुनुपर्ने व्यवस्था थियो । कतिपय बैंकले एक गुणा मात्र पनि राखेका थिए ।
यसअघि घरभाडा पनि सीधै हेरिन्थ्यो । कसैको तीन तले घर छ, उसले भुइँतला भाडामा दिएको हुन्छ । उसले भाडामा दिएको सम्झौतापत्र हेरेर पनि आम्दानी ठहथ्र्यो । अहिले घरभाडालाई आम्दानी देखाउने हो भने घरभाडामा बस्नेको पनि सम्पूर्ण जानकारी बैंकमा बुझाउनुपर्छ ।
बैंकहरूले होमलोन दिँदा सबैभन्दा पहिले हेर्ने भनेको तपाईंको आम्दानी हो । आम्दानीले तपाईंको ऋण लिने क्षमता पनि निर्धारण गर्छ ।
कसैले ‘मासिक ५० हजार रुपैयाँ घरभाडा बुझ्छु’ भन्यो भने त्यो रकमको सम्बन्धित वडामा कर चुक्ता गरको हुनुपर्छ । र, वडाबाटै तपाईंले ‘मासिक ५० हजार रुपैयाँ घरभाडा बुझ्नुहुन्छ’ भनेर सिफारिस पनि ल्याउनुपर्छ । त्योभन्दा मुनिको घरभाडामा दुईपक्षीय सम्झौता भए पुग्छ । घरभाडामा बस्नेको नागरिकता र तीनपुस्ते कागजात भने चाहिन्छ । बैंकले पनि आफ्नै ढंगले तपाईंको घर भाडामा गएको छ कि छैन भनेर अनुगमन गर्छ ।
हरेक महिना तपाईंको हातमा जति धेरै रकम आउँछ, तपाईंले पाउने ऋणको आकार पनि त्यति नै बढी हुनेछ । तर, यदि तपाईं फस्र्ट होम बायर अर्थात् पहिलो पटक खरिदकर्ता श्रेणीमा ऋण लिन खोज्दै हुनुहुन्छ भने १ करोड ५० लाख रुपैयाँभन्दा बढी घरकर्जा पाउनु हुन्न ।
यदि तपाईंले लिन खोजेको ऋणको आकार ठूलो छ र एक्लैको आम्दानीले किस्ता भुक्तानी गर्ने सम्भावना देखिँदैन भने परिवारका अन्य सदस्यको आम्दानीलाई देखाएर पनि कर्जा लिन सक्नुहुन्छ । त्यस्तो अवस्थामा परिवारका अर्को सदस्यको आम्दानीले तपाईंलाई सहयोग गर्नेछ । त्यसका लागि पविारका सदस्यको व्यक्तिगत जमानत बैंकले लिन्छ ।
२ सम्पत्ति धितोको मूल्य
नेपालका सबै बैंकले ऋणको आकार तय गर्नुअगाडि ऋणीको सम्पत्तिको मूल्यलाई पनि मूल्यांकन गर्छन् । चलनचल्तीको मूल्यको तुलनामा सम्पत्तिको सरकारी मूल्यांकन कम हुन्छ । बैंकहरूले सरकारी मूल्यांकन र चलनचल्तीको मूल्यबाट फेयर मार्केट भ्यालु निकाल्छन् ।बैंकहरूले सामन्यतया तपाईंको पोपर्टीको सरकारी मूल्यांकनको ३० प्रतिशत भार र बजार मूल्यको ७० प्रतिशतको भारलाई लिएर औसत मूल्य निकाल्छन् । र, त्यसको ५० देखि ७० प्रतिशतसम्म कर्जा पाइन्छ । मुल्यांकनको भार पनि बैंकपिच्छे फरक हुन्छ, कतिपय बैंकले १०–९० प्रतिशत, २०–८० प्रतिशतलाई आधार बनाएर फेयर मार्केट भ्यालु निकाल्छन् ।
बैंकहरूले ऋण प्रवाह गर्दा ‘भ्यालु फर सेक्युरिटी’ अर्थात् धितोको मूल्यलाई निकै महत्व दिन्छन् । ऋणीले किस्ता तिर्न नसक्दाको अवस्थामा त्यस्तो सम्पत्ति लिलामीमा लगेर ऋण असुली गर्नुपर्ने भएकाले पनि बैंकहरू खराबभन्दा खराब परिस्थितिका लागि पहिले नै सुरक्षित रहन खोज्छन् ।
३ क्रेडिट स्कोर
घरकर्जा दिनुअघि बैंकहरूले ‘तपाईं कस्तो ऋणी हो’ भन्ने कुरा निकै ख्याल गर्छन् । अर्थात्, तपाईंको ऋणको इतिहासले पनि ऋणको रकममा सीधा प्रभाव पार्न सक्छ ।
यदि तपाईंले यसअघि लिएको ऋण निर्धारित समयमा भुक्तानी गरेर असल ऋणी बन्नुभएको छ भने तपाईंको ‘क्रेडिट स्कोर’ राम्रो भएको मानिन्छ । ऋणीको ‘क्रेडिट स्कोर’ र ‘क्रेडिट हिस्ट्री’ राम्रो छैन भने आम्दानी र धितोको मूल्य बलियो हुँदाहुँदै पनि वित्तीय संस्थाले ऋण प्रवाह नगर्न सक्छन् ।
कर्जा सूचना केन्द्रको कालो सूचीमा परेको वा वित्तीय अपराधहरूमा संलग्न रहेको रेकर्ड भएमा ऋण पाउन झनै मुश्किल हुन्छ । ऋण लिने व्यक्तिको बारेमा कर्जा सूचना केन्द्रले आवश्यक सूचना दिन्छ ।
बैंकहरूले सामन्यतया पोपर्टीको सरकारी मूल्यांकनको ३० प्रतिशत भार र बजार मूल्यको ७० प्रतिशतको भारलाई लिएर औसत मूल्य निकाल्छन् । र, त्यसको ५० देखि ७० प्रतिशतसम्म कर्जा पाइन्छ ।
यदि तपाईंको ऋणको ‘ट्र्याक रेकर्ड’ निकै अब्बल छ, बेलैमा ऋण तिर्नुभएको छ भने तपाईंको ‘बार्गेनिङ पावर’ पनि बलियो हुन्छ । यस्तो अवस्थामा तपाईंले तुलनात्मक रूपमा कम ब्याजदरमा राम्रो ऋण पाउने सम्भावना हुन्छ ।
तर, नेपालमा एक–अर्का बैंकहरूको क्रेडिट स्कोर हेर्ने व्यवस्था सुरु भइसकेको छैन । तर, ऋण लिने व्यक्तिप्रति शंका भएमा उसको ऋण भएको अर्को बैंंकसँग पनि क्रेडिट हिस्ट्री माग्न सक्छन् । कहिलेकाहीँ अर्को बैंकमा डिफल्ट हुन लागेर बैंक सिफ्ट गर्न पनि खोजेको हुन सक्छ ।
भारतमा एक–अर्को बैंकको क्रेडिट स्कोर चेक गरेर ऋण दिने व्यवस्था छ । हाम्रोमा बैंकहरूले ‘इन्टरनल सिस्टम’मा आफ्ना ग्राहकको क्रेडिट स्कोर रेटिङ गर्छन् ।
तर, भारतमा जस्तो ‘मेरो क्रेडिट स्कोर यस्तो छ, म असल ऋणी हुँ, त्यसैले बैंकले मलाई ऋण पत्याउँछ’ भनेर क्रेडिट स्कोर देखाउने प्रणाली अझै विकास भएको छैन । एउटा बैंकको क्रेडिट स्कोर हेरेर अर्को बैंकले ऋण दिने अवस्था छैन । तर, यो व्यवस्था लागू गर्नैपर्छ ।
मासिक आम्दानीले ऋणको रकम निर्धारण गर्छ
तपाईंले मासिक रूपमा गर्ने आम्दानीले पनि बैंकबाट लिने ऋण रकममा सीधा प्रभाव पार्छ । अहिलेसम्म बैंकले तपाईंको कुल आम्दानीमा पारिवारिक खर्च कटाएर मासिक किस्ता हिसाब गरी ऋण प्रवाह गर्दै आइरहेका थिए । अर्थात्, तपाईंले किस्ता तिर्ने रकमको आम्दानी १ दशमलव ५ गुणा बढी हुनुपथ्र्यो ।
गत वर्ष राष्ट्र बैंकले जारी गरेको निर्देशिका अनुसार कर तिरिसकेपछिको आम्दानीको ५० प्रतिशत रकमले मासिक किस्ता तिर्न सक्छ कि सक्दैन भनेर हेरिने भयो । पहिलेजस्तो पारिवारिक खर्च हेरिँदैन । अब बैंकहरूबाट होमलोन लिँदा ऋण भुक्तानी र आम्दानीको अनुपात ५० प्रतिशत हुनैपर्ने भएको छ ।
यदि तपाईंले मासिक १५ हजार रुपैयाँ कमाउनुहुन्छ भने ७ हजार ५ सय रुपैयाँ किस्तामा गणना हुने भयो । त्योभन्दा बढी किस्ता तिर्ने गरी ऋण लिन पाउनुहुन्न ।
बैंकबाट कति ऋण पाउने भन्नेमा जति सम्पत्तिको मूल्यांकनको भूमिका छ, त्यत्तिकै मासिक आम्दानीको पनि हुन्छ । तपाईंको धितोको मूल्य धेरै छ तर आम्दानी कम छ भने भ्यालु अफ प्रोपर्टी हेरेर मात्र बैंकले धेरै ऋण दिन सक्दैनन् । आम्दानी राम्रो छ तर भ्यालु अफ पोपर्टी कम भए पनि धेरै ऋण पाइँदैन ।
तपाईंको आम्दानी र धितोको मूल्यको सन्तुलन राम्रो हुनुपर्छ । नत्र, बैंकले जुन कम छ, त्यसैलाई आधार बनाएर ऋण दिन्छन् ।
मासिक आम्दानी र धितो मूल्यांकनले सुरुमै ऋणको अवधि निर्धारण गर्छ । १० वर्षमा तिर्ने कि १५ वर्षमा । आम्दानी र धितोको आधारमा आफँै अवधि तोक्न सक्नुहुन्छ ।