तपाइँलाई पनि असर पर्ने करार सम्बन्धी नयाँ नजिर : बैना गर्दा गरेको कागजले कानुनी मान्यता पाउँछरु


काठमाडौं। करार बमोजिम दायित्व पूरा गराइपाउँ भन्ने मुद्दामा सर्वोच्च अदातलको वृहत् पूर्ण इजलासले नयाँ नजिर स्थापित गरेको छ। फैसलाले अचल सम्पत्तिमा करार नलाग्ने नजिर स्थापित भएको छ।

प्रधान न्यायाधीश चोलेन्द्र शम्शेर जबराको नेतृत्वको इजलासले गरेको फैसलामा एक जना न्यायाधीशले भने फरक मत राखेका छन्।

सामान्य जग्गा किचलोबाट उब्जिएको मुद्दामा सर्वोच्चले करार भनेको के होरु कस्ता विषयमा करार गर्न सकिन्छरु करार के कसरी गर्न सकिन्छ र अचल सम्पत्तिमा करार गर्दा के कुन प्रक्रिया अवलम्बन गर्नु पर्छरु जस्ता विषयको ब्याख्या गरेको छ।

ब्यवहारमा प्रचलित बैनाबट्टाको लिखतबाट अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण हुन तथा त्यस्तो करारको यथावत परिपालन हुन सक्छ वा सक्दैनरु भन्ने विषयमा समेत अदालतले बोलेको छ।

जस्तै, कसैले एक करोड रुपैयाँमा अपार्टमेन्ट बनाएर बेच्छु भन्दै अहिले २० लाख रुपैयाँ बैना लियो। भोलि त्यो अपार्टमेन्ट बनिसक्दा मूल्य २ करोड रुपैयाँ पाउने स्थिति बन्यो। त्यसबेला बिक्रेताले तिम्रो २० लाख फिर्ता लैजाउ म अर्कैलाई अपार्टमेन्ट बिक्री गर्छु भन्ने अवस्था अदालतको फैसलाले स्थापित गरेको छ। यदि स्थिर सम्पत्तिमा करार गर्ने हो भने अन्य कानुनका ब्यवस्था अनुसार त्यो करार रजिष्ट्रेसन गरिनु पर्छ।

ललितपुरको एक जग्गाको किचलोमा जिल्लाबाट पुनरावेदन हुँदै सर्वोच्चसम्म पुगेको मुद्दामा राणाका साथै न्यायाधीशहरु दीपककुमार कार्की, मीरा खड्का, हरिकृष्ण कार्की, प्रकाशमान सिंह राउत र तेजबहादुर केसीको एक मत छ। अर्का न्यायाधीश ईश्वरप्रसाद खतिवडाले भने फरक मत राखेका हुन्।

यो किचलो २०५७ तिरकै हो। दुई दाजुभाइको हक कायम हुने ६ आना जग्गा छ। चेतसुन्दर र उनका भाइ कृष्णदेव श्रेष्ठको। जग्गा किन्न खोज्ने तुलारत्न बज्राचार्य र जग्गाधनी मध्येका चेतसुन्दर श्रेष्ठ बीचको यो मुद्दाको फैसलामा करार ऐन तानिएको हो। यससँगै करारका सर्तहरु पनि ब्याख्या गरिएका छन्।

बृहत्त पूर्ण इजलासले मूलतः केही प्रश्नको उत्तर खोजेको छ।
१. करार भनेको के हो र कस्ता विषयमा करार गर्न सकिन्छ ?

२. करार के कसरी गर्न सकिन्छ र अचल सम्पत्तिमा करार गर्दा के कुन प्रक्रिया अवलम्बन गर्नुपर्छ ?

३. ब्यवहारमा प्रचलित बैनाबट्टाको लिखतबाट अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण हुन तथा त्यस्तो करारको यथावत परिपालन हुन सक्छ वा सक्दैन ?

के हो करार ?
यसमा एक जनाबाहेक बाँकी न्यायाधीशले भनेका छन् -करारको सम्बन्धमा हाम्रो कानूनमा भएको व्यवस्था हेर्दा करारको परिभाषा, करारका तत्वहरु, करार गर्नको लागि आवश्यक योग्यता जस्ता केही आधारभूत कुराहरुमा करार ऐन २०२३ र करार ऐन २०५६ मा समान प्रकृतिका व्यवस्था देखिन्छन् तापनि दुवै ऐनहरुको संरचनागत विषयमा तुलनात्मक रुपमा अध्ययन गर्दा व्यापक भिन्नतासमेत देखापर्छ।

मूलतः करार ऐन २०५६ ले करारको सम्बन्धमा विषयगत वा क्षेत्रगतरूपमासमेत प्रकाश पार्दै करार ऐन २०२३ को भन्दा व्यापक र फराकिलो व्यवस्था गरेको देखिन्छ। करार ऐन, २०५६ को परिच्छेद ४ मा जमानत, हर्जाना तथा प्रत्यासन सम्बन्धी करार, परिच्छेद ५ मा नासो सम्बन्धी करार, परिच्छेद ६ मा धितो तथा धरौटी सम्बन्धी करार, परिच्छेद ७ मा वस्तु बिक्री सम्बन्धी करार परिच्छेद-८ मा भनी करारलाई व्यवस्थित र नियमित गर्न विषय एवं क्षेत्रगतरूपबाट छुट्टाछुट्टै परिच्छेदमार्फत निर्देशनात्मक प्रकृतिको कानूनी व्यवस्था गरिएको पाइन्छ।

यी व्यवस्थाहरुमध्ये परिच्छेद ६ मा व्यवस्था गरिएको धितो वा धरौट सम्बन्धी करार चल अचल दुवै प्रकृतिको सम्पत्तिको हकमा लागु हुने देखिन्छ भने परिच्छेद ७ अन्तर्गतको दफा ४० को वस्तु बिक्री सम्बन्धी करार शीर्षकमा कुनै बिक्रेताले मूल्य लिई कुनै वस्तु क्रेतालाई तत्काल हस्तान्तरण गर्न वा भविष्यमा हस्तान्तरण गर्न मन्जुर गरेकोमा वस्तु बिक्री सम्बन्धी करार भएको मानिन्छु भनी उल्लेख हुनुका साथै सोही दफाको स्पष्टीकरण खण्डमा यस परिच्छेदको प्रयोजनको लागि वस्तु भन्नाले तत्काल प्रचलनमा रहेका मुद्रा, धितोपत्र वा उजुर गरी कार्यान्वयन गर्न सकिने दाबी एक्सनेवल क्लेम बाहेक खरिद बिक्री हुन सक्ने कुनै चल सम्पत्ति सम्झनु पर्दछु भनी वस्तु बिक्री सम्बन्धी करारमा अचल सम्पत्तिलाई बाहेक गरेको अवस्था देखिन्छ।

करार के कसरी गर्ने भनेर पनि ब्याख्या गरिएको छ।

करार के कसरी गर्न सकिन्छ भन्ने सम्बन्धमा कुनै स्पष्ट कार्यविधिगत व्यवस्था करार ऐनमा भएको देखिँदैन भन्दै फैसलामा भनिएको छ( सैद्धान्तिकरूपमा करारको कार्यविधि स्वरुप र विषयवस्तु छनौट गर्न करारका पक्षहरुलाई स्वायत्तता प्राप्त हुने भए पनि यस्तो स्वायत्तता करारको निरपेक्ष नियम नभइ सामान्य नियम मात्र हो।

करारको स्वरुप तथा विषयवस्तुको आधारमा सामान्य वा औपचारिक प्रक्रियामध्ये कुनै वा दुवै प्रक्रिया अवलम्बन गरी करार सम्पन्न गर्नुपर्ने अवस्था रहन्छ। कुनै निश्चित कानूनी कार्यविधि वा प्रक्रिया अवलम्बन नगरी पक्षहरुले सम्झौता गर्न सक्ने र त्यस्तो सम्झौताले करारको रूपमा मान्यता पाउने नियम करार सम्पन्न गर्ने सामान्य प्रक्रिया वा सामान्य नियम हो। तर सबै विषयमा यही सामान्य प्रक्रियाको नियमबाट करार सम्पन्न हुन सक्दैन। कतिपय विषयमा पक्षहरुबीच भएको सम्झौताले अरु औपचारिक एवं कानूनी प्रक्रिया पुरा गरेपछि मात्र करारको रूपमा मान्यता पाउन सक्दछ।

यस प्रक्रिया अन्तर्गत करार सम्पन्न हुन तथा करारले मान्यता प्राप्त गर्न पक्षहरुबीच सामान्य सम्झौता भए पश्चात त्यस्तो सम्झौतालाई विधायिकी कानूनले तोकेको अन्य कानूनी प्रक्रिया अवलम्बन गरी पूर्णता दिएको हुनुपर्छ।

व्यवहारमा प्रचलित बैनाबट्टाको लिखतबाट अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण हुन सक्छ वा सक्दैन तथा त्यस्तो करारको यथावत परिपालना हुन सक्छ वा सक्दैन भन्ने बारेमा पनि अदालतले बोलेको छ।

करार ऐन, २०५६ को दफा ८८ र मुलुकी ऐन, रजिष्ट्रेशनको १ नं. को कानूनी व्यवस्थाको प्रक्रिया पूरा गरेपछि मात्र अचल सम्पत्तिको सम्बन्धमा भएको करारले पूर्णता प्राप्त गर्ने अवस्था देखिएको सन्दर्भमा अचल सम्पत्तिको सम्बन्धमा रजिष्ट्रेशन नभएको तर पक्षहरुले आपसमा सहमति जनाई लिखत गरी गरेको सम्झौतालाई मात्र करार मान्न मिल्ने अवस्था देखिन नआई त्यस्तो सम्झौतालाई सामान्य सम्झौता मान्नु पर्ने अदालतको ठहर छ।

सबै करार सम्झौता हुन् तर सबै सम्झौता करार होइनन्- भन्ने सर्वस्वीकार्य अवधारणाको आधारमा पनि कानूनले तोकेको सर्त तथा प्रक्रिया पूरा नभएको एवं पुरा गर्नुपर्ने रीतपूर्वकको कानूनी प्रक्रिया पूरा गरी नसकेको सम्झौताको लिखतलाई अचल सम्पत्ति हस्तान्तरण गर्ने प्रयोजनार्थ कानूनी सक्षमता प्राप्त लिखत ९करार० भनी मान्न मिल्ने नदेखिएको फैसलामा उल्लेख गरिएको छ।


तसर्थ उल्लेखित कानूनी एवं सैद्धान्तिक आधारबाट हेर्दा अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण गर्ने गरी भएको करारजन्य मन्जुरीको लिखत रजिष्ट्रेशन नभएको अवस्थामा त्यस्तो लिखतको आधारमा अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण हुन सक्ने देखिन नआउनुका साथै त्यस्तो करारको यथावत परिपालनासमेत हुन सक्ने देखिएन, फैसलामा भनिएको छ।

यसमा न्यायाधीश खतिवडाले भने फरक राय दिएका छन्। तर वृहत्त पूर्ण इजलासले गरेको फैसला नै कार्यान्वयन हुन्छ।

न्यायाधीश खतिवडाको फरक राय
प्रचलित नेपाल कानून प्रतिकूल सर्तहरु राखी भएका करारहरु बाहेक अन्य करारीय सर्तका कुराहरु ठीक वा बेठिक के छन् भनी हेर्ने कुरा सान्दर्भिक विषय हुँदैन भन्ने बुझाइ खतिवडाको छ।

यसको तात्पर्य करारका सर्तहरु थप-घट गर्ने पूर्ण अख्तियारी वा स्वतन्त्रता करारका पक्षहरुमा नै सीमित रहन्छ भन्ने पनि हो, खतिवडाको फरक मतमा छ, यस दृष्टिबाट हेर्दा प्रचलित कानून प्रतिकूल नहुने गरी जुनसुकै विषय र सर्त राखेर करार गर्न करारका पक्षहरु स्वतन्त्र रहन्छन् भन्ने देखिन्छ।

अचल सम्पति उपरको हक हस्तान्तरण गर्ने गरी करार गर्न कुनै कानूनले निषेध गरेको नदेखिएको भन्दै खतिवडाले फरक मत राखेका छन्।

ुहाम्रो बिगतको अभ्यास हेर्दा पनि अचल सम्पतिको हक हस्तान्तरण गर्ने गरी करार गरिएका र त्यस प्रकारका करारको कार्यान्वयन भएका अनेकौं दृष्टान्तहरु पाउन सकिन्छ। स्वयम् यस सर्वोच्च अदालतबाट पटक पटक भएका फैसलाले समेत उक्त कुरालाई स्वीकार गरेको देखिन्छ,ु उनको फैसलामा भनिएको छ।

समसामयिक व्यापारिक तथा आर्थिक कारोबारको महत्वपूर्ण माध्यम बनेको करार कानुनको विषयमा अवधारणागत अर्थमा नै संकुचन आउने गरी करारको अर्थ लगाउनु अहिले मनासिब हुँदैन भन्दै खतिवडाले लेखेका छन्- कानूनले यसलाई नयाँ रुपमा परिभाषित गरेको अवस्था पनि छैन। अवधारणा प्रयोगको यो पृष्ठभूमिमा तथा करारका पक्षहरुको स्वायत्ततालाई अझ प्रष्टसँग परिभाषित गरिएको कानूनी विकासको वर्तमान सन्दर्भमा अहिले आएर अचल सम्पत्तिको हक हस्तान्तरण गर्ने गरी करार गर्नै हुँदैन, त्यस प्रकारको करार गर्न पाइदैन भन्ने दृष्टिकोण तार्किक र औचित्यपूर्ण देखिदैन।

बैना दिने तुलाधरको दाबी
चेतसुन्दर कृष्णदेवका दाजु ले ६ आना जग्गामध्ये आफ्नो भागमा पर्ने भन्दै तीन आना बेच्नका लागि बैना लिन्छन्। प्रति आना १० लाख ५० हजार घरसहित का दरले ३१ लाख ५० हजार रुपैयाँ मूल्य तय हुन्छ। यसमध्ये ३ लाख तुलाधरले चेतसुन्दरको छोरी र श्रीमतीलाई साक्षी राखेर दिन्छन्। उनीहरुबीच लिखत हुन्छ।

१० महिनाभित्र ६ आना जग्गाको हक हिस्सा छुट्टिन्छ। त्यसपछि बाँकी रकम भुक्तानी लिएर जग्गा पास गर्ने सम्झौता हुन्छ। यो २०५७ भदौ २१ गतेको सम्झौता हो।

२०५८ असोज १८ गते जग्गाको भाग छुट्टिन्छ। जग्गा पास गर्ने बेलामा बाँकी रकम बुझ्न चेतसुन्दर मान्दैनन्। त्यसपछि तुलाधर श्रेष्ठले बुझ्न बाँकी रहेको २८ लाख ५० हजार जिल्ला अदालतमा जम्मा गरेर जग्गाको हक आफ्नोमा कायम गरिदिन माग दाबीसहित पुग्छन्। यदि हक कायम नहुने हो भने ३ लाख बैना र खर्च अर्को ३ लाख गरेर ६ लाख फिर्ता गर्नु पर्ने उनको दाबी हुन्छ।

चेत सुन्दरको दाबी
उनले ३ लाख बुझेको स्वीकार गरेका छन्। तर यो तीन लाख जग्गा बेच्नका लागि नभइ घर खर्चका लागि सापटी लिएको उनको दाबी छ। एक वर्षभित्र रकम नबुझाएमा आफ्नो नाममा पर्न आउने घरजग्गाबाट असुल उपर गरी लिनु भनी पैसा लिएको चेतसुन्दरले दाबी गरेका छन्।

उनले त्यसबेला करार कागज नभए भन्दै करार कागज भएको भए एक प्रति आफूले पनि पाउनु पर्ने तर्क गरेका छन्। उनले सगोलको जग्गा भएकाले अंशबण्डा हुँदा कतातिरको जग्गा आफ्नो हुने भन्ने यकिन पहिले नै नहुने भएकाले अनुमानको आधारमा करार गर्ने कुरै आउँदैन भन्ने तर्क अदालतमा दिएका छन्।

उनले करार ऐनमा भएका केही ब्यवस्थाहरुलाई पनि ब्याख्या गरेका छन्। करार ऐन-२०५६ मा घरजग्गा बिक्री खरिदको करार गर्ने कानूनी व्यवस्था छैन भन्ने उनको दाबी छ। साथै घरजग्गा खरिद बिक्री गर्दा रजिष्ट्रेशनको १ नं. बमोजिम अचल जग्गा जमिनको हकमा रजिष्ट्रेशन पारित गराउनु पर्छ भनी नेपाल कानुन पत्रिका-२०४८ अंक ११ को सिद्धान्त प्रतिपादन भएको छ भन्ने दाबी पनि गरेका छन्।

चेत सुन्दरको दाबी अनुसार, विपक्षी तुलाधरले करारको लिखत रजिष्ट्रेशनको १ नं. ले रजिष्ट्रेशन पास गर्नु पर्नेमा त्यो नगरेको दाबी गर्दै रजिष्ट्रेशन पास नभएको लिखतबाट अचल सम्पत्ति पक्रन नसक्ने तर रकम कपाली सरह साहुले भराई लिन सक्दछ भन्ने तर्क उनले गरेका छन्। उनले आफूले लिएको कर्जा बुझाउँदिन नभनेको भन्दै क्षतिपूर्ति भने नदिने उल्लेख गरेका छन्।

लिखत नगरेको श्रेष्ठले दाबी गरेपछि जिल्ला अदालत ललितपुरले त्यस्तो गरेको भए सुनाउन आदेश दिन्छ। नभन्दै तुलाधरले श्रेष्ठले हस्ताक्षर गरेको कारारपत्र पढेर सुनाउँछन्। करारपत्र सुनेपछि श्रेष्ठले तीन लाख लिँदा गरिएको कागज करारनामा भनेर आफूलाई नभनिएको भन्दै अर्को तर्क गर्छन्। तर, त्यसमा भएको ल्याप्चे र सहीछाप आफ्नै भएको स्वीकार गर्छन्।

सबै पक्षको कुरा सुनेपछि जिल्ला अदालते करार ऐन २५६ को दफा ४० ९१० को ब्यवस्था अनुसार घरजग्गा रजिष्ट्रेशन गराइ लिने गरी भएको करारको सर्त पालना गराउन सकिने अवस्था नभएकोु भन्दै तुलाधरले माग गरेको हक कायम गर्न नसकिने फैसाल सुनाउँछ। तीन लाख रुपैयाँलाई ऋण मानेर त्योसँगै १० प्रतिशतका दरले ब्याज फिर्ता गर्न अदालतले फैसला दिन्छ।

जिल्ला अदालतबाट करार ऐनमा भएको ब्यवस्थाको गलत ब्याख्या भएको भन्दै तुलाधर पुनरावेदन अदालत पाटन पुग्छन्। पुनरावेदनले पनि जिल्लाको फैसलादाई सदर गरिदिन्छ।

त्यसपछि तुलाधर सर्वोच्च अदालत पुग्छन्। तुलाधर र श्रेष्ठबीच सम्पत्ति हस्तान्तरण गर्ने सम्बन्धी सर्त राखी करार भएको भन्दै करार ऐनको दफा ४० ९१० मा उल्लेख भएको वस्तुु भन्ने शब्दले चल सम्पत्तिलाई मात्र इंगित गरेको हो वा अचल सम्पत्तिलाई पनि इंगित गरेको हो र त्यसको निश्चित व्याख्या हुनुपर्ने आवश्यक भएकोले पुनरावेदन अदालतले गरेको फैसलामा व्याख्यात्मक त्रुटी विद्यमान रहेको भन्दै मुद्दा दोहोर्‍याउने निस्सा प्रदान गर्छ।

अदालतको ब्याख्याहरु बाझिएपछि यो मुद्दाले एकल, संयुक्त हुँदै बृहत्त पूर्ण इजलास प्रवेश गरेको थियो।

बिजमाण्डुडटकमबाट साभार

प्रकाशित मितिः     2:20:26 PM  |